Processo de tombamento histórico de imóveis

 A Ágape Imóveis mostra como funciona a lei de tombamento histórico de um imóvel...

“guardar referência à identidade, à ação, à memória dos diferentes grupos de formadores da sociedade brasileira”, nos quais se incluem “as obras, objetos, documentos, edificações e demais espaços destinados às manifestações artístico-culturais” e também, “os conjuntos urbanos e sítios de valor histórico, paisagístico, artístico, arqueológico, paleontológico, ecológico e científico” (conforme dispõe o artigo 216 da Constituição Federal).

O processo de tombamento na cidade de São Paulo (e em geral, os procedimentos são bastante semelhantes em outras cidades), em resumo, se dá da seguinte forma:

1. Qualquer cidadão pode levar ao CONPRESP (órgão paulistano responsável pela preservação do patrimônio histórico, cultural e ambiental da cidade) o pedido de estudo sobre um determinado bem para fins de tombamento, apresentando para tanto, elementos básicos que justifiquem a abertura de um processo de tombamento.

É o que dispõe o artigo 13 da lei municipal 10.032/85:

Art. 13 - O processo de tombamento será iniciado a pedido de qualquer interessado, proprietário ou não do bem respectivo, de membro do Conselho, ou órgão técnico de apoio, protocolado junto ao CONPRESP.

Parágrafo Único- O pedido deve estar instruído com dados para localização do bem, acompanhado de justificativa e documentação sumária

2. Autuado o processo, este é dirigido ao Departamento do Patrimônio Histórico (DPH) que procederá aos estudos preliminares sobre o bem em análise e então, encaminhará para a deliberação do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (CONPRESP), a abertura ou não do processo de tombamento. Se o órgão entender que há elementos básicos a justificar o aprofundamento do estudo sobre o bem, então será editada uma resolução sobre a abertura do processo de tombamento. Importante frisar que, mesmo não sendo ainda o tombamento definitivo, o mero deferimento da abertura desse processo gera, de imediato, os efeitos do tombamento sobre o bem em análise.

É o que prevê o artigo 14 da mencionada lei municipal:

Art. 14 - O processo será aberto por resolução do Conselho que será publicado em até três dias úteis contados da data da resolução, pelo órgão técnico de apoio, no Diário Oficial do Município e em pelo menos um jornal de grande tiragem.
§ 1º - Independentemente da publicação referida neste artigo, deverá o proprietário ser notificado.

§ 2º - Com a abertura do processo de tombamento o bem em exame terá o mesmo regime de preservação do bem tombado até a decisão final do Conselho.

3. Feitos os estudos, ouvidos os interessados, o processo será encaminhado a um conselheiro, a quem caberá apresentar um relatório sobre a questão e, em seguida, seu voto. A questão é debatida entre os conselheiros e em seguida, deliberada. Se a decisão for pelo não tombamento do bem, este deixa de sofrer as restrições inerentes aos bens tombados, e, portanto, sobre o bem, nada mais pesará sob o ponto de vista de preservação.

Caso a decisão seja pelo tombamento, então será definido o nível de proteção que recairá sobre o bem, assim como, se haverá ou não a definição de alguma área no entorno ao bem tombado. Essa área envoltória se presta para que as intervenções que venham a ser feitas em seus limites sejam previamente analisadas pelo conselho de modo a que não venham a prejudicar o bem tombado. Cabe anotar por fim, que falta na nossa legislação, instrumentos eficazes para estimular o proprietário de um bem tombado a preservá-lo. A ausência de uma política pública objetiva de compensação pelas restrições impostas aos bens tombados provoca o indesejável cenário de inúmeros imóveis em situação de absoluto abandono.

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Posso pedir indenização para eventuais danos ocorridos por enchentes e chuvas fortes de verão?

 A Ágape Imóveis mostra algumas dicas para você que teve perdas ou danos com as enchetes e chuvas fortes que ocorreram nesse verão...

Mais uma vez, milhares de pessoas no Brasil foram vítimas das fortes chuvas que se intensificaram recentemente, nos meses de dezembro e janeiro. Não se comenta aqui as perdas de parentes e amigos, mas, apenas as perdas materiais decorrentes de tais fenômenos.

É possível, a um custo ainda pouco atraente, contratar o seguro do seu imóvel com o adicional para reparar danos decorrentes de fatos como alagamentos, desmoronamentos e vendavais. Segundo Paulo Umeki, diretor de produtos da Liberty Seguros, para uma apólice de cobertura padrão com valor segurado de R$ 300.000 (trezentos mil reais), o prêmio anual do seguro seria de R$ 800 (oitocentos reais) aproximadamente. Para o mesmo imóvel, e adicionando a cobertura para alagamento, ao prêmio anual deve-se somar, em média, R$ 3.000 (três mil reais), o que se mostra bastante elevado.

Para quem tem interesse na contratação de seguro para cobrir os prejuízos decorrentes de alagamentos e desmoronamentos em imóveis não residenciais, convém também avaliar o seguro por perdas de estoque, destruição de equipamentos e até mesmo, lucros cessantes.

Em se tratando de imóveis regularmente construídos (ou seja, imóveis construídos em local apropriado e contando com o respectivo auto de conclusão, também conhecido como habite-se, expedido pela prefeitura), pode-se cogitar uma eventual indenização junto à administração pública se for comprovado que o dano decorre de ação ou omissão dos órgãos públicos.

É o caso, por exemplo, de imóveis localizados perto de córrego canalizado que, por falta de limpeza por parte da administração pública, acaba por transbordar e assim, ao invadir o imóvel do contribuinte, provocar-lhe danos ao seu imóvel e aos bens que o compõem (eletrodomésticos, sofás, armários, alimentos, etc). Já nos casos em que a construção do imóvel tenha ocorrido em locais de risco, onde a prefeitura não autoriza a respectiva ocupação, a obrigação de indenizar por parte da administração pública, a princípio, merecerá uma análise mais criteriosa.

Isso porque alguns entendem que a construção irregular (em local onde não se permite edificar por ser considerada área de risco) levaria a uma situação na qual a eventual vítima de alagamento ou desmoronamento teria assumido, por conta própria, o risco de se instalar nesse local. Situação que ficaria ainda mais difícil para a vítima se ela permaneceu no local após ter sido notificada pela prefeitura a se retirar da área de risco.
 
Enfim, vale observar que o princípio geral que regra o “dever de indenizar” é aquele previsto no artigo 927 do Código Civil e que diz:

“Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repá-lo.”

E comete ato ilícito, aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Como exemplo da posição do Poder Judiciário, transcrevemos decisão judicial que condenou o município a indenizar, por dano moral, as vítimas de uma enchente. Vejamos:

"EMENTA: INDENIZAÇÃO. ENCHENTE. CHUVA TORRENCIAL. ESCOAMENTO DE ÁGUA. NÃO REALIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO MUNICÍPIO. DANOS MORAIS. FIXAÇÃO. O Município responde pelo pagamento de indenização por danos morais, conseqüentes da morte de moradora por afogamento, quando restar demonstrado nos autos que a municipalidade não realizou as obras necessárias para proporcionar o regular escoamento das águas pluviais, especialmente no caso de ficar provado que outros acidentes do mesmo tipo já haviam acontecido no local, sem que fossem tomadas providências técnicas pela Prefeitura para se evitarem novas ocorrências. (...)" (Ap. Cível nº 140.061/3 - Rel. Des. Almeida Melo).

Para cada situação, caberá uma análise própria a demonstrar se há, ou não, direito do prejudicado com alagamentos e desmoronamento, buscar a devida indenização junto ao responsável pelo dano.

(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)

Fique atento aos seus direitos. Praia Grande é uma excelente cidade para se morar com a tranquilidade das cidades do interior com a vantegem de ter uma bela praia para o seu lazer. Entre no nosso site e confira nossos imóveis:

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Atraso no aluguel do inquilino - Veja as consequências

Tire suas dúvidas com a Ágape Imoveis de como deve preceder no caso de inquilinos com aluguel atrasado...

Uma das obrigações do inquilino é pagar, em dia, o aluguel e os encargos da locação acertados entre as partes, conforme determina do inciso I do artigo 23 da Lei 8245 de 18 de outubro de 1991 (que trata da locação de imóveis urbanos).

Se o aluguel ou outros encargos previstos no contrato não forem pagos até a data de vencimento, haverá o acréscimos, como correção monetária, multa e juros moratórios.

O contrato deverá prever cada um desses encargos de mora, ou seja, o índice de correção monetária, a taxa de juros e o valor da multa. No mercado de locação, o mais usual é a aplicação do IGP-M/FGV como índice de correção, os juros moratórios de 1% ao mês e a multa moratória de 10%.

Vale esclarecer que não se aplica, na relação locatícia, a multa de 2% prevista no Código de Defesa do Consumidor, pois, via de regra, não está caracterizada a relação de consumo entre o proprietário do imóvel e o inquilino. Assim como também não se aplica a multa de 2% a que faz menção o parágrafo 1º do artigo 1336 do Código Civil, pois esse dispositivo se refere aos rateios das despesas em condomínios.

Assim sendo, é possível prever, no contrato de locação, a aplicação da multa de 10% no caso de atraso de pagamento do aluguel ou seus encargos. Ocorre que, além das penalidades como multa, juros e correção monetária, o locatário estará sujeito a algumas medidas que a lei autoriza o locador a tomar:

1. O locador poderá levar o título que não foi pago a protesto. O locatário receberá a notificação do cartório de protesto para que liquide a dívida, sob pena de ter o título protestado.

2. O locador poderá instaurar uma ação judicial visando a cobrança dos valores em aberto. Independentemente do protesto prévio desse crédito (citado acima), o locador tem o direito de promover a execução da quantia devida pelo inquilino, que, se não for paga após a sua citação (ou seja, após tomar conhecimento formal do processo judicial), terá seus bens penhorados para quitar a dívida.

3. O locador pode, ainda, optar pela instauração da ação judicial de despejo por falta de pagamento. O locatário será citado da ação e poderá evitar o despejo se pagar a dívida em aberto dentro de 15 dias. Esse pagamento feito em juízo é o que se chama de “purgação da mora”. Se não quitar a dívida, o contrato de locação será rescindido e o despejo será executado por decisão judicial.

Seja qual for a medida adotada pelo locador, certamente significará o aumento da dívida do locatário, pois, ao valor original, serão acrescidos os encargos da mora, custas de protesto, custas de processo judicial e honorários de advogados.

Assim, para o inquilino que esteja enfrentando dificuldade para honrar o pagamento integral do aluguel, o melhor a fazer é manter contato com o locador, pagar ao menos uma parte do que deve e negociar o pagamento, para não deixar o dono do imóvel sem receber algum valor e, ainda, demonstrar a sua intenção de liquidar o débito.

Vale lembrar, ainda que seja óbvio, que nenhum proprietário aluga o seu imóvel visando despejar o inquilino; o que ele busca é receber a remuneração desse seu patrimônio. Portanto, o inquilino deve ter em mente que, na medida em que ele conservar bem o imóvel locado e demonstrar seu esforço para honrar com suas obrigações, ele estará construindo uma boa relação negocial, que poderá perdurar por muito tempo.

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Jovens realizam o sonho da casa própria mais cedo - Ágape Imóveis

A Ágape Imóveis mostra que a população jovem está conseguindo mais acessibilidade na hora de conprar a casa ou apartamento próprio....

As facilidades para a tomada de crédito estão levando ao rejuvenescimento da carteira de financiamento habitacional.

Na Caixa Econômica Federal, líder nesse tipo de empréstimo, 35% dos contratos novos em 2007 foram assinados por clientes com até 30 anos. No ano passado, esse número cresceu para 39%.

O movimento também foi registrado em dois grandes bancos privados, no Bradesco e no Santander, e a tendência, segundo especialistas, é que essa participação continue crescendo.

"Entre os motivos estão a sensação de segurança no emprego e a perspectiva do aumento da renda ao longo da vida, que dão a confiança necessária para encarar um empréstimo de longo prazo", comenta a repórter Tatiana Resende, de Mercado.

A Ágape Construtora e Incorporadora também trabalha em parceira com a Caixa Econômica Federal para lhe proporcional os melhores financiamentos e oportunidades. Entre no nosso site imobiliário, escolha sua casa ou apartamento em Praia Grande e consulte um dos nossos corretores para uma avaliação financeira... Site:

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