Processo de tombamento histórico de imóveis

 A Ágape Imóveis mostra como funciona a lei de tombamento histórico de um imóvel...

“guardar referência à identidade, à ação, à memória dos diferentes grupos de formadores da sociedade brasileira”, nos quais se incluem “as obras, objetos, documentos, edificações e demais espaços destinados às manifestações artístico-culturais” e também, “os conjuntos urbanos e sítios de valor histórico, paisagístico, artístico, arqueológico, paleontológico, ecológico e científico” (conforme dispõe o artigo 216 da Constituição Federal).

O processo de tombamento na cidade de São Paulo (e em geral, os procedimentos são bastante semelhantes em outras cidades), em resumo, se dá da seguinte forma:

1. Qualquer cidadão pode levar ao CONPRESP (órgão paulistano responsável pela preservação do patrimônio histórico, cultural e ambiental da cidade) o pedido de estudo sobre um determinado bem para fins de tombamento, apresentando para tanto, elementos básicos que justifiquem a abertura de um processo de tombamento.

É o que dispõe o artigo 13 da lei municipal 10.032/85:

Art. 13 - O processo de tombamento será iniciado a pedido de qualquer interessado, proprietário ou não do bem respectivo, de membro do Conselho, ou órgão técnico de apoio, protocolado junto ao CONPRESP.

Parágrafo Único- O pedido deve estar instruído com dados para localização do bem, acompanhado de justificativa e documentação sumária

2. Autuado o processo, este é dirigido ao Departamento do Patrimônio Histórico (DPH) que procederá aos estudos preliminares sobre o bem em análise e então, encaminhará para a deliberação do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (CONPRESP), a abertura ou não do processo de tombamento. Se o órgão entender que há elementos básicos a justificar o aprofundamento do estudo sobre o bem, então será editada uma resolução sobre a abertura do processo de tombamento. Importante frisar que, mesmo não sendo ainda o tombamento definitivo, o mero deferimento da abertura desse processo gera, de imediato, os efeitos do tombamento sobre o bem em análise.

É o que prevê o artigo 14 da mencionada lei municipal:

Art. 14 - O processo será aberto por resolução do Conselho que será publicado em até três dias úteis contados da data da resolução, pelo órgão técnico de apoio, no Diário Oficial do Município e em pelo menos um jornal de grande tiragem.
§ 1º - Independentemente da publicação referida neste artigo, deverá o proprietário ser notificado.

§ 2º - Com a abertura do processo de tombamento o bem em exame terá o mesmo regime de preservação do bem tombado até a decisão final do Conselho.

3. Feitos os estudos, ouvidos os interessados, o processo será encaminhado a um conselheiro, a quem caberá apresentar um relatório sobre a questão e, em seguida, seu voto. A questão é debatida entre os conselheiros e em seguida, deliberada. Se a decisão for pelo não tombamento do bem, este deixa de sofrer as restrições inerentes aos bens tombados, e, portanto, sobre o bem, nada mais pesará sob o ponto de vista de preservação.

Caso a decisão seja pelo tombamento, então será definido o nível de proteção que recairá sobre o bem, assim como, se haverá ou não a definição de alguma área no entorno ao bem tombado. Essa área envoltória se presta para que as intervenções que venham a ser feitas em seus limites sejam previamente analisadas pelo conselho de modo a que não venham a prejudicar o bem tombado. Cabe anotar por fim, que falta na nossa legislação, instrumentos eficazes para estimular o proprietário de um bem tombado a preservá-lo. A ausência de uma política pública objetiva de compensação pelas restrições impostas aos bens tombados provoca o indesejável cenário de inúmeros imóveis em situação de absoluto abandono.

A Ágape Construtora e Incorporadora se preocupa com a história da cidade que também é patrimônio de todos. Temos os melhores imóveis de Praia Grande e região. Entre no nosso site e confira:

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Posso pedir indenização para eventuais danos ocorridos por enchentes e chuvas fortes de verão?

 A Ágape Imóveis mostra algumas dicas para você que teve perdas ou danos com as enchetes e chuvas fortes que ocorreram nesse verão...

Mais uma vez, milhares de pessoas no Brasil foram vítimas das fortes chuvas que se intensificaram recentemente, nos meses de dezembro e janeiro. Não se comenta aqui as perdas de parentes e amigos, mas, apenas as perdas materiais decorrentes de tais fenômenos.

É possível, a um custo ainda pouco atraente, contratar o seguro do seu imóvel com o adicional para reparar danos decorrentes de fatos como alagamentos, desmoronamentos e vendavais. Segundo Paulo Umeki, diretor de produtos da Liberty Seguros, para uma apólice de cobertura padrão com valor segurado de R$ 300.000 (trezentos mil reais), o prêmio anual do seguro seria de R$ 800 (oitocentos reais) aproximadamente. Para o mesmo imóvel, e adicionando a cobertura para alagamento, ao prêmio anual deve-se somar, em média, R$ 3.000 (três mil reais), o que se mostra bastante elevado.

Para quem tem interesse na contratação de seguro para cobrir os prejuízos decorrentes de alagamentos e desmoronamentos em imóveis não residenciais, convém também avaliar o seguro por perdas de estoque, destruição de equipamentos e até mesmo, lucros cessantes.

Em se tratando de imóveis regularmente construídos (ou seja, imóveis construídos em local apropriado e contando com o respectivo auto de conclusão, também conhecido como habite-se, expedido pela prefeitura), pode-se cogitar uma eventual indenização junto à administração pública se for comprovado que o dano decorre de ação ou omissão dos órgãos públicos.

É o caso, por exemplo, de imóveis localizados perto de córrego canalizado que, por falta de limpeza por parte da administração pública, acaba por transbordar e assim, ao invadir o imóvel do contribuinte, provocar-lhe danos ao seu imóvel e aos bens que o compõem (eletrodomésticos, sofás, armários, alimentos, etc). Já nos casos em que a construção do imóvel tenha ocorrido em locais de risco, onde a prefeitura não autoriza a respectiva ocupação, a obrigação de indenizar por parte da administração pública, a princípio, merecerá uma análise mais criteriosa.

Isso porque alguns entendem que a construção irregular (em local onde não se permite edificar por ser considerada área de risco) levaria a uma situação na qual a eventual vítima de alagamento ou desmoronamento teria assumido, por conta própria, o risco de se instalar nesse local. Situação que ficaria ainda mais difícil para a vítima se ela permaneceu no local após ter sido notificada pela prefeitura a se retirar da área de risco.
 
Enfim, vale observar que o princípio geral que regra o “dever de indenizar” é aquele previsto no artigo 927 do Código Civil e que diz:

“Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repá-lo.”

E comete ato ilícito, aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Como exemplo da posição do Poder Judiciário, transcrevemos decisão judicial que condenou o município a indenizar, por dano moral, as vítimas de uma enchente. Vejamos:

"EMENTA: INDENIZAÇÃO. ENCHENTE. CHUVA TORRENCIAL. ESCOAMENTO DE ÁGUA. NÃO REALIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO MUNICÍPIO. DANOS MORAIS. FIXAÇÃO. O Município responde pelo pagamento de indenização por danos morais, conseqüentes da morte de moradora por afogamento, quando restar demonstrado nos autos que a municipalidade não realizou as obras necessárias para proporcionar o regular escoamento das águas pluviais, especialmente no caso de ficar provado que outros acidentes do mesmo tipo já haviam acontecido no local, sem que fossem tomadas providências técnicas pela Prefeitura para se evitarem novas ocorrências. (...)" (Ap. Cível nº 140.061/3 - Rel. Des. Almeida Melo).

Para cada situação, caberá uma análise própria a demonstrar se há, ou não, direito do prejudicado com alagamentos e desmoronamento, buscar a devida indenização junto ao responsável pelo dano.

(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)

Fique atento aos seus direitos. Praia Grande é uma excelente cidade para se morar com a tranquilidade das cidades do interior com a vantegem de ter uma bela praia para o seu lazer. Entre no nosso site e confira nossos imóveis:

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Atraso no aluguel do inquilino - Veja as consequências

Tire suas dúvidas com a Ágape Imoveis de como deve preceder no caso de inquilinos com aluguel atrasado...

Uma das obrigações do inquilino é pagar, em dia, o aluguel e os encargos da locação acertados entre as partes, conforme determina do inciso I do artigo 23 da Lei 8245 de 18 de outubro de 1991 (que trata da locação de imóveis urbanos).

Se o aluguel ou outros encargos previstos no contrato não forem pagos até a data de vencimento, haverá o acréscimos, como correção monetária, multa e juros moratórios.

O contrato deverá prever cada um desses encargos de mora, ou seja, o índice de correção monetária, a taxa de juros e o valor da multa. No mercado de locação, o mais usual é a aplicação do IGP-M/FGV como índice de correção, os juros moratórios de 1% ao mês e a multa moratória de 10%.

Vale esclarecer que não se aplica, na relação locatícia, a multa de 2% prevista no Código de Defesa do Consumidor, pois, via de regra, não está caracterizada a relação de consumo entre o proprietário do imóvel e o inquilino. Assim como também não se aplica a multa de 2% a que faz menção o parágrafo 1º do artigo 1336 do Código Civil, pois esse dispositivo se refere aos rateios das despesas em condomínios.

Assim sendo, é possível prever, no contrato de locação, a aplicação da multa de 10% no caso de atraso de pagamento do aluguel ou seus encargos. Ocorre que, além das penalidades como multa, juros e correção monetária, o locatário estará sujeito a algumas medidas que a lei autoriza o locador a tomar:

1. O locador poderá levar o título que não foi pago a protesto. O locatário receberá a notificação do cartório de protesto para que liquide a dívida, sob pena de ter o título protestado.

2. O locador poderá instaurar uma ação judicial visando a cobrança dos valores em aberto. Independentemente do protesto prévio desse crédito (citado acima), o locador tem o direito de promover a execução da quantia devida pelo inquilino, que, se não for paga após a sua citação (ou seja, após tomar conhecimento formal do processo judicial), terá seus bens penhorados para quitar a dívida.

3. O locador pode, ainda, optar pela instauração da ação judicial de despejo por falta de pagamento. O locatário será citado da ação e poderá evitar o despejo se pagar a dívida em aberto dentro de 15 dias. Esse pagamento feito em juízo é o que se chama de “purgação da mora”. Se não quitar a dívida, o contrato de locação será rescindido e o despejo será executado por decisão judicial.

Seja qual for a medida adotada pelo locador, certamente significará o aumento da dívida do locatário, pois, ao valor original, serão acrescidos os encargos da mora, custas de protesto, custas de processo judicial e honorários de advogados.

Assim, para o inquilino que esteja enfrentando dificuldade para honrar o pagamento integral do aluguel, o melhor a fazer é manter contato com o locador, pagar ao menos uma parte do que deve e negociar o pagamento, para não deixar o dono do imóvel sem receber algum valor e, ainda, demonstrar a sua intenção de liquidar o débito.

Vale lembrar, ainda que seja óbvio, que nenhum proprietário aluga o seu imóvel visando despejar o inquilino; o que ele busca é receber a remuneração desse seu patrimônio. Portanto, o inquilino deve ter em mente que, na medida em que ele conservar bem o imóvel locado e demonstrar seu esforço para honrar com suas obrigações, ele estará construindo uma boa relação negocial, que poderá perdurar por muito tempo.

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Jovens realizam o sonho da casa própria mais cedo - Ágape Imóveis

A Ágape Imóveis mostra que a população jovem está conseguindo mais acessibilidade na hora de conprar a casa ou apartamento próprio....

As facilidades para a tomada de crédito estão levando ao rejuvenescimento da carteira de financiamento habitacional.

Na Caixa Econômica Federal, líder nesse tipo de empréstimo, 35% dos contratos novos em 2007 foram assinados por clientes com até 30 anos. No ano passado, esse número cresceu para 39%.

O movimento também foi registrado em dois grandes bancos privados, no Bradesco e no Santander, e a tendência, segundo especialistas, é que essa participação continue crescendo.

"Entre os motivos estão a sensação de segurança no emprego e a perspectiva do aumento da renda ao longo da vida, que dão a confiança necessária para encarar um empréstimo de longo prazo", comenta a repórter Tatiana Resende, de Mercado.

A Ágape Construtora e Incorporadora também trabalha em parceira com a Caixa Econômica Federal para lhe proporcional os melhores financiamentos e oportunidades. Entre no nosso site imobiliário, escolha sua casa ou apartamento em Praia Grande e consulte um dos nossos corretores para uma avaliação financeira... Site:

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Sistema de energia para aquecimento solar - Ágape Imóveis

 Veja mais uma dica de ecológica Ágape Construtora e Incorporadora de como conseguir uma fonte natural de energia barata e limpa...

A mesma energia solar que ilumina e aquece o planeta pode ser usada para esquentar a água dos nossos banhos, acender as lâmpadas ou energizar as tomadas de casa. O sol é uma fonte inesgotável de energia e, quando falamos em sustentabilidade, em economia de recursos e de água, em economia de energia e redução da emissão de gás carbônico na atmosfera, nada mais natural do que pensarmos numa maneira mais eficiente de utilização da energia solar. Esta energia é totalmente limpa e, principalmente no Brasil, onde temos uma enorme incidência solar, os sistemas para o aproveitamento da energia do sol são muito eficientes. Para ser utilizada por nós, a energia solar deve ser transformada e, para isto, há duas maneiras principais de realizarmos essa transformação – os painéis fotovoltaicos e os aquecedores solares.

Os primeiros são responsáveis pela transformação da energia solar em energia elétrica. Com esses painéis podemos utilizar o sol para acender as lâmpadas das nossas casas ou para ligar uma televisão. Os painéis fotovoltaicos são formados por células solares, ou células fotovoltaicas, que têm a propriedade de absorver energia solar e permitir que a energia elétrica circule entre duas camadas com cargas opostas. Em geral, estes sistemas são complexos e ainda custosos, apesar de haver estudos que já comprovam a sua viabilidade econômica. Em alguns países há grandes usinas de geração de energia por meio desses painéis e no Brasil já se pode notar a sua utilização em alguns locais, como os pátios de descanso de algumas estradas, que têm toda a sua iluminação artificial realizada através de energia proveniente de painéis fotovoltaicos.

A segunda forma de transformarmos a energia solar é com o uso de aquecedores solares, que transformam esta energia em água quente para chuveiros ou piscinas. Este sistema é muito eficiente e a sua tecnologia é bastante simples, antiga e totalmente dominada por diversos fabricantes. Neste artigo detalharemos o funcionamento desse sistema – os aquecedores solares para pias e chuveiros.


Com funciona o aquecimento solar?

Basicamente este sistema é composto por dois elementos – os coletores solares (as placas de captação, que vemos frequentemente nos telhados das casas) e o reservatório de água quente, também chamado de boiler.

Os coletores são formados por uma placa de vidro que isola do ambiente externo aletas de cobre ou alumínio pintadas com tintas especiais na cor escura para que absorvam o máximo da radiação. Ao absorver a radiação, estas aletas deixam o calor passar para tubos em forma de serpentina geralmente feitos de cobre. Dentro desses tubos existe água, que é aquecida antes de ser levada para o reservatório de água quente. Estas placas coletoras podem ser dispostas sobre telhados e lajes e a quantidade de placas instaladas varia conforme o tamanho do reservatório, o nível de insolação da região e as condições de instalação. No hemisfério sul, normalmente as placas ficam inclinadas para a direção norte a fim de receberem a maior quantidade possível de radiação.

Os reservatórios são cilindros de alumínio, inox ou polipropileno com isolantes térmicos para que mantenham pelo maior tempo possível a água aquecida. Uma caixa de água fria abastece o sistema para que o boiler fique sempre cheio.

Os reservatórios devem ser instalados o mais próximo possível das placas coletoras (para evitar perda de eficiência do sistema), de preferência devem estar sob o telhado (para evitar a perda de calor para a atmosfera) e em nível um pouco elevado. Dessa forma, consegue-se o efeito chamado de termossifão, ou seja, conforme a água dos coletores vai esquentando, ela torna-se menos densa e vai sendo empurrada pela água fria. Assim ela sobe e chega naturalmente ao boiler, sem a necessidade de bombeamento. Em casos específicos, em que o reservatório não possa ser instalado acima das placas coletoras, podem-se utilizar bombas para promover a circulação da água.

E nos dias nublados ou chuvosos?

Apesar de poderem ser instalados de forma independente, os aquecedores solares normalmente trabalham com um sistema auxiliar de aquecimento da água. Este sistema pode ser elétrico ou a gás. Quando houver uma sequência de dias nublados ou chuvosos em que a energia gerada pelo aquecedor solar não seja suficiente para esquentar toda a água necessária para o consumo diário, um aquecedor elétrico ou a gás é acionado, gerando água quente para as pias e chuveiros.

Num país tropical como o nosso, na grande maioria dos dias a água será aquecida com a energia solar e, portanto, os sistemas auxiliares ficarão desligados a maior parte do tempo.
 
Vale a pena economicamente?

Além de eventualmente comprometer a aparência dos telhados, ou de, em alguns casos, roubar espaço das lajes de cobertura que poderiam ser utilizados para outros fins, talvez o único ponto fraco dos aquecedores solares seja o custo de instalação, que é mais alto do que o de outros sistemas. É muito mais alto do que o de chuveiros elétricos (encontrados por até R$ 20 no mercado, mas que perdem no conforto), mas também perde para os aquecedores a gás e elétrico. Devemos ainda considerar nessa conta que provavelmente deverá ser adquirido um aquecedor elétrico ou a gás de “backup” do sistema, caso a opção recaia sobre os aquecedores solares.

Entretanto, o custo mais elevado é compensado pela economia mensal na conta de energia elétrica. Os fabricantes afirmam que o sistema se pagará entre 24 e 36 meses após a sua instalação. Ou seja, a partir do segundo ou do terceiro ano de uso, a economia acumulada na conta de energia já compensou o custo inicial de implantação dos equipamentos que têm vida útil de cerca de 20 anos.

É claro que este tempo varia de acordo com a região e com a intensidade do consumo. Quanto maior o consumo de água quente, mais rapidamente o sistema irá se pagar. Numa analogia, numa casa com muitos habitantes, o sistema se pagará mais rapidamente do que numa casa de praia, em que o uso é esporádico.

Os aquecedores solares podem ser instalados em edifícios novos ou durante reformas. Os fabricantes realizam estudos gratuitamente para avaliar a quantidade necessária de coletores para cada caso e, consequentemente, o custo correspondente do sistema. Ao construir ou reformar, estude esta opção, que é boa para o planeta e pode ser ótima para a sua conta de energia.

Praia Grande apesar de estar crescendo, ainda preserva aquele clima de tranquilidade do interior. A vantagem são as belas praias que que oferecem uma variedade enorme de lazer e descanso para sua família. Desfrute desses momentos maravilhosos conosco. Entre no nosso site, escolha seu imóvel e venha passar seus feriados conosco...

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Como conseguir financiamento de material para construção ?

Bancos oferecem crédito especial para quem está em obras. Fique informado aqui no blog da Ágape Construtora e Incorporadora e analise as condições...

É possível dar uma entrada pequena ou, se seu cadastro for positivo, nem pôr a mão o bolso para pegar o valor. Para muitos, erguer a construção, mesmo que a “duras penas”, é a chance de sair do aluguel. Em outros casos, nem sempre o dinheiro disponível é suficiente para concluir a obra. Nessas horas, surge a ideia de fazer um empréstimo. A tentação aumenta diante das facilitações que os bancos e finaciadoras oferecem. Mas como proceder para pedir dinheiro emprestado?

Sistemas de Financiamento: atualmente, o mais comum é o Sistema de Amortização Constante (SAC), pelo qual a prestação sofre redução constante mês a mês. Outro modelo é a Tabela Price, que no princípio é bastante atrativa, por apresentar um valor menor, mas aumenta no transcorrer das parcelas. Importante: antes de tomar qualquer decisão, considere os valores totais (primeiras e últimas parcelas), e não apenas os custos imediatos.

Primeiros passos: a recomendação inicial é procurar informações em vários lugares e não ceder à primeira opção que aparecer. Estude bem os pacotes dos bancos antes do contrato. Nessa fase, uma boa dica é manter toda a documentação pessoal de quem irá financiar em ordem. Se o nome estiver “sujo”, a dificuldade de conseguir o financiamento aumenta.  

Fontes de crédito: atualmente, os bancos oferecem crédito com condições muito vantajosas. Há também os microcréditos oferecidos nas lojas do varejo da construção civil em parceria com os fabricantes de materiais. Em geral, as lojas oferecem cartões de crédito que possuem condições especiais de parcelamento, com juros mais baixos para compra de artigos de determinada indústria.  

Você e o banco: cada instituição oferece juros, planos e critérios de amortização diferentes. Alguns fatores como idade, renda familiar e limite para gasto nas parcelas mensais definem o crédito a ser disponibilizado. A análise depende também da fidelização do cliente com o banco.

Juros: para famílias com renda de até 12 salários mínimos, por exemplo, algumas instituições financeiras cobram taxa de juros de 8% ao ano mais TR, e o valor pode ser pago em até 8 anos. A amortização dos juros pode ser feita quando se pagam parcelas a vencer. Por exemplo: em um determinado mês paga-se a parcela atual e também a última. Nesse caso, essa última parcela terá um valor bem inferior ao inicial e os juros serão reduzidos. As prestações são fixas, portanto, você sabe quanto vai pagar. Na quitação, os juros restantes são descontados proporcionalmente,ou seja, as parcelas futuras não sofrem acréscimo

O que é TR e Tabela Price?

São taxas básicas de juros, que regulam diversos investimentos, como o lucro de poupança, títulos públicos, empréstimos para habitação, amortização de dívidas e outros.

Sempre preocupado com você, a Ágape Imóveis busca ter as melhores parcerias com bancos para proporcionar para nossos clientes as maiores facilidades e os melhores financiamentos. Entre no nosso site imobiliário e confira nossos imóveis...

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Valor dos novos contratos para aluguel em SP sobe 1,2% nesse ano

Confira com a Ágape Construtora e Incorporadora como está o valor dos contratos para locação de imóveis em 2011... 

O valor de novos contratos de locação residencial de apartamentos e casas na cidade de São Paulo registrou alta de 1,2% em janeiro, segundo dados do Secovi-SP (Sindicato de Habitação do Estado de São Paulo). “O fato de o aumento ter sido inferior às altas de dezembro (1,9%) e novembro (1,6%) é um indicativo de que os preços podem até rumar para a estabilização nos próximos meses”, afirma o vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, Francisco Crestana.

Considerando os últimos 12 meses terminados em janeiro, o Sindicato constatou uma variação acumulada de, em média, 14,57% no valor do aluguel.

No que diz respeito aos contratos em andamento, com aniversário em fevereiro e reajuste atrelado ao IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) da FGV (Fundação Getulio Vargas ), eles apresentaram variação de 11,50%, considerando o período entre fevereiro de 2010 e janeiro de 2011.

Unidades com mais dormitórios têm menor alta

Os imóveis de três dormitórios foram os que apresentaram menor alta no reajuste do aluguel em janeiro, de 0,5%. O valor do aluguel das unidades de dois dormitórios apresentou aumento um pouco mais intenso, de 1,2%.

Por sua vez, os imóveis de um dormitório registraram o maior aumento do período, de 1,5%. "Residências de 1 e 2 dormitórios são artigo raro no mercado hoje em dia. Há fila de espera por esse tipo de imóvel em todas as regiões da capital", diz Crestana.


No mês passado, as casas e sobrados foram alugados mais rapidamente, com uma espera média de 12 a 29 dias. Já os apartamentos foram alugados, em média, em 18 e 38 dias.

Considerando as garantias, 50% dos contratos utilizaram o fiador no mês passado, já 30% utilizaram o depósito como garantia e o seguro-fiança foi utilizado em cerca de 20% dos contratos de locação na capital paulista neste ano.

Na Ágape Imóveis você faz também o melhor contrato de locação em Praia Grande. Entre no nosso site e confira...

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